そなえる
実家じまいの手順とタイミング。空き家のまま放置するリスクも解説
親が施設に入所した、あるいは亡くなった後、実家が空き家のまま何年も放置されているご家庭は少なくありません。「墓じまい」とは別に、住まなくなった家そのものをどうするかという「実家じまい」の基本の流れと、放置した場合のリスクをやさしく整理しました。
この記事の使い方不動産の評価・税金・登記手続きは物件や自治体によって異なります。個別の判断は司法書士・税理士・不動産会社など専門家にご相談ください。
1実家じまいとは。始めるタイミング
実家じまいとは、親が住まなくなった実家の家財整理から、売却・解体・賃貸といった不動産の活用方法までを決めていく一連のプロセスを指します。始めるきっかけは主に3つに分けられます。
- ①相続が発生し、実家が空き家になった
- ②親が施設に入所し、実家に戻る見込みがなくなった
- ③空き家の維持管理（庭の手入れ・見回り）が負担になってきた
「まだ親が元気だから」と後回しにしがちですが、①の相続発生後に慌てて動き始めるより、②③の段階で家族の方針を話し合っておくほうが、選択肢を広く持てます。
2基本の流れ6ステップ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ①家族で話し合う | 売る・貸す・残すのどれを希望するか、相続人全員の意向をすり合わせる |
| ②家財・遺品の整理 | 残すもの・処分するものを仕分け。自分たちで行うか業者に依頼するか決める |
| ③相続登記（名義変更） | 2024年から義務化。売却・賃貸のいずれにも名義変更が前提になる |
| ④物件の状態を確認 | 老朽化の程度、耐震性、境界の確認など。不動産会社や解体業者に見積もりを依頼 |
| ⑤活用方法を決める | 売却・解体して更地に・賃貸に出す・空き家バンクに登録するなどを比較 |
| ⑥手続きを進める | 売買契約や解体工事の発注、固定資産税の精算などを行う |
相続登記の義務化については不動産の相続登記（名義変更）が義務化。期限3年・過料10万円の新ルールで詳しく解説しています。
3空き家のまま放置するリスク
放置するとかかり続けるお金と責任空き家でも固定資産税は毎年かかり続けます。また、倒壊の危険や著しく管理が不十分な状態と自治体に判断されると「特定空家等」に指定されることがあり、指定されると住宅用地の固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が重くなる場合があります。台風や地震で家屋が倒壊し近隣に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあります。
「まだ判断できないから」と先延ばしにするほど、家屋の傷みは進み、選べる選択肢（賃貸に出せる状態を保てるか等）は狭まっていきます。
4活用先（売却・解体・賃貸）の考え方
- 売却：まとまった現金化ができる。相続人が複数いる場合は代金を分けやすい
- 解体して更地に：老朽化が激しく買い手がつきにくい場合に検討。ただし更地は固定資産税の軽減が適用されなくなるため税負担が増えることが多い
- 賃貸：手放したくない思い入れがある場合の選択肢。修繕費や管理の手間は継続する
- 空き家バンクへの登録：自治体が運営する制度。地方の物件で移住希望者とのマッチングに使われることがある
「どうしたいか」を先に言葉にしておく実家をどうするかは、相続人の間で意見が割れやすいテーマです。生前整理の考え方は生前整理のやり方もあわせてご覧ください。
5よくある質問
Q. 実家じまいは相続前でも進められますか？
A. 家財の仕分けや家族での話し合いは相続前から進められます。ただし売却などの名義変更が必要な手続きは、名義人（親御さん）本人の意思確認や、相続発生後の相続登記が前提になります。
Q. 空き家のままにしておくと固定資産税は増えますか？
A. 「特定空家等」に指定されると住宅用地特例が外れ、税額が増える場合があります。指定される前の早めの対応が大切です。
Q. 兄弟で意見が合わない場合はどうすれば？
A. 感情的な対立になりがちなテーマです。第三者を交えた家族会議の進め方は終活の話を親と切り出すにはも参考にしてください。